シングル世帯の住まい選び
Keywordは

Keyword.1

資産形成

家賃と異なり、住宅ローン返済の大部分は
自分の資産になる

■<ルフォンリブレ駒込六義園>は、31㎡台~37㎡台の1LDK・3タイプで構成される、シングル世帯向けコンパクトマンションだ。シングル世帯は、住まいの購入理由として「資産を持ちたい、資産として有利だと思ったから」を挙げる人が40.8%を占め、この数値は全世帯(27.1%)と比べてかなり高いことがわかる(※1)。つまりシングルの住まい購入では、マイホームを得ることと同時に「資産形成」が大きなテーマとなっているのだ。

マイホーム購入による資産形成を考えるにあたっては、「賃貸の家賃」と「マイホームの住宅ローン返済」の中身の違いを必ず理解しておきたい。家賃は100%が払いきりの「経費」であるのに対し、住宅ローン返済は利息払いと元本返済に分けられ、そのうち利息は借入金融機関に支払う「経費」だが、元本返済分は購入した家の代金に充当され(借入残高が減る)、自身の「不動産資産」の一部となる。本物件の提携ローン金利0.395%(変動型)(※2)で試算すると、毎月返済額から元本返済に回る率は初回返済で約88.7%となり、返済回数が進むにつれ、その比率は徐々に高くなっていく(101回目で90%を超える)。つまり、住宅ローン返済は毎月の支出のように思えるが、実はその大半が自分の資産に回るわけだ。資産形成で重要なことは、所得からいかに効率的に資産に回すことができるか、だ。一人暮らしの住まいを構えれば、賃貸でもマイホームでも一定の住宅費は必ずかかる。これを自分の資産としては残らない家賃ではなく、住宅ローン返済で払う形をなるべく早めにとることが、生涯所得から効率的に資産形成をする有効な手段のひとつと言えるだろう。

資産形成につながる
「価値が維持されやすい家」とは

※2009年10月~2012年9月に新規分譲され、2020年10月~2021年9月に中古流通した分譲マンションを対象に新築分譲価格からの価格維持率(リセールバリュー)を算出 ※専有面積30㎡未満の住戸および事務所・店舗用ユニットは集計から除外 ※調査元:株式会社東京カンテイ
※既存物件についての調査であり、当該物件の今後の価格変動を保証・予想するものではございません。

コンセプト概念図
六義園 徒歩4分(約270m)

■マイホームで資産形成をするには、将来の売却時にできるだけ高く売れる「価値が維持されやすい」住宅を選ぶことが重要になる。住宅の売却では、買い手探しに困らない住宅ほど強気な売値設定が可能になるため、将来的に多くの居住ニーズを集められる条件を備えた住宅は価値が維持されやすいと言える。具体的には、利用者が多い人気沿線や圧倒的多数の人が通勤する都心部に出やすい立地は相対的に居住ニーズが高いと言えるだろう。また、マンションの資産価値の目安となる「リセールバリュー」は、駅に近いほど価格維持率が高く、「駅近立地」であることも優位性の高い条件となる。そうした観点で<ルフォンリブレ駒込六義園>を評価すると、JR東日本の乗降客数上位10駅のうち6駅(※3)を占める山手線駅に徒歩5分、都心部にも出やすい南北線駅にも徒歩3分という立地は、価値が維持されやすい条件を兼ね備えていると言ってよいだろう。

六義園 徒歩4分(約270m)

住宅ライター/山下 伸介氏

「スーモ新築マンション」「都心に住むbySUUMO」等の編集長を10年以上にわたり務め、2016年に独立。住宅関連を中心に、編集、企画、執筆等で活動中。

Keyword.2

山手線沿線・山手線内側

住みたい沿線ナンバー1「山手線」に
マイホームをもつ意味

■JR山手線は「首都圏・住みたい沿線ランキング」で4年連続1位(※4)に選ばれるほどの人気路線だ。山手線には、新宿、東京、渋谷、品川、池袋といった国内有数のビッグターミナルが点在し、沿線には企業や商業施設なども数多く集積している。このため通勤・ビジネスや買い物・レジャーなどで利用する人が圧倒的に多く、山手線に多くの支持が集まるのは必然だろう。山手線沿線に住めば、沿線上のどの駅にも直通アクセスできる利便性を手に入れられるが、このメリットは自身が住んで便利というだけではない。山手線沿線に住む利点は、山手線のどの駅を主に利用する人にとっても同様であり、それだけ多くの居住ニーズを集められるポテンシャルがあることを意味する。前述した通り、居住ニーズの多さは住宅の資産性を支える重要な要素であり、その観点からは「山手線沿線にマイホームを購入すること」は、資産形成に適した選択肢のひとつと言うことができる。

希少な「山手線内側」に住む

希少な「山手線内側」に住む

■<ルフォンリブレ駒込六義園>の現地は、山手線内側に位置する。山手線内側の面積は、東京都全体の約2.8%、東京23区内の約9.9%(※5)しかない、かなり限られたエリアといえる。同プロジェクトの最寄駅は徒歩3分の東京メトロ南北線駒込駅となるが、過去10年間に東京23区内で発売された分譲マンションのうち、山手線内側かつ最寄駅徒歩3分以内の物件は約5.6%(※6)にすぎず、この事実からも同プロジェクトの立地の希少性がわかる。

Keyword.3

穏やかな住環境

山手線沿線では数少ない、
駅近から住環境が整う駒込

航空写真

■取材の当日は、JR駒込駅から本郷通りを南下して現地に向かった。駅舎を出ると目の前に本郷通りがあり、通りの向こう側には緑深い「六義園」の入口が見える。駅から現地に向かう本郷通り沿いは、歩行者・自転車それぞれのレーンが確保されて快適・安全に歩ける幅の広い歩道が印象的だ。現地は本郷通りから東側に1本入った通り沿いにある。周辺は本郷通沿いを除けば、中低層マンションや戸建ても多い住宅地が広がっていて、山手線の駅近立地とは思えないほど静かな住環境だ。生活利便性の面でも、駅ビル内の店舗をはじめ、ドラッグストア、飲食店、コンビニなど生活密着型の路面店が程よく立地しており、日常生活に不便を感じることはないだろう。山手線には駅周辺エリアがビジネスや商業用途に面開発されている駅が多いが、そうしたなかで駒込駅は、六義園の存在も含めて駅近から落ち着いた住環境が整う数少ない駅のひとつだと、改めて実感した。

開けた眺望が得られる武蔵野台地の高台立地

街並み概念イラスト(※7)

■駒込駅から現地や六義園にかけてはフラットな地形で、その風景からは想像しにくいが、実はこの一帯は武蔵野台地の標高約24mの高台にある。本郷通りの東側(ルフォンリブレ駒込六義園の現地側)には第一種住居地域が広がっており、田端方面に向かって徐々に標高が下がっていく地形となっている。本郷通りから東側に進むと高い建物がほとんどない住宅地なので、同プロジェクトの上層階フロアからは開けた眺望が得られるだろう。本コラムの前半では、資産形成という側面から同プロジェクトの立地を解説してきたが、足下の生活環境や地形なども含めて、住んで快適な環境であることも最後に押さえておきたい。